이 영상은 현재의 부동산 시장 상황과 대출 규제로 인한 집값 조정에 대한 명쾌한 해답을 제공합니다. 저자는 대출 규제에도 불구하고 공급 부족이 해결되지 않는 한 집값이 크게 떨어지지 않을 것이라고 설명하면서, 오히려 지금이 좋은 매물 구매의 기회라고 강조합니다. 또한, 향후 3기 신도시의 입주가 집값에 미칠 영향을 분석하며, 매수자들에게 현재 시장에서 적극적으로 움직일 것을 권장합니다.

요점

현재 집값은 공급 부족 상황에 있으며, 대출 규제가 기회를 만들고 있다.

집값이 오르는 상황에서 대출 규제가 시행되면, 매수자들은 일부 물건에 대해 기회를 얻을 수 있다.

대출 규제가 과잉 유동성을 줄이고 가격 거품을 완화하기 때문에 지금 급매물을 사는 것이 유리하다.

특히 대출 규제가 시행될 때, 매수 절차를 통해 좋은 매물을 찾는 것이 중요하다.3기 신도시의 공급 확장이 부동산 시장에 미치는 영향은 크다.

3기 신도시는 하락장에도 지속적으로 아파트를 공급하며, 수도권 집값에 영향을 미칠 가능성이 높다.

특히 신도시 인근 집값의 급등은 서울 집값 하락을 불러일으킬 수 있어 이에 대한 관심이 필요하다.

이러한 공급 확대는 장기적으로 가격 안정에 중요한 역할을 할 수 있다.공급을 늘리는 것이 집값 안정화의 유일한 방법이다.

현재 높은 공사비와 다주택자 규제가 공급을 가로막고 있어, 집값의 하락을 더욱 어렵게 만든다.

공급이 부족한 상황에서는 금리 인하에도 집 가격이 하락하지 않을 수 있다.

따라서 정부는 현실적인 공급 확대 방안을 모색해야 한다.재건축과 재개발이 원활하지 않다는 점이 문제다.

노인 주거인들의 어려움이 커지면서 재건축과 재개발이 진행되지 않고 있다.

특히 70세 이상의 고령층이 기존 집을 떠나기 어려워하며, 추가 비용에 대한 부담도 있다.

이런 상황은 시장 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있다.

1. 🏠대출 규제와 집 가격, 언제 사야 할까?

대출 규제로 인해 집 가격이 내려간다는 이야기가 많은데, 지금 집을 사야 할지, 아니면 가격이 더 내려간 후에 사야 할지 고민하는 사람들이 많다.

요즘 상담받는 분들이 자주 묻는 질문은 ‘대출 규제가 심해지는데, 좀 더 기다렸다가 집값 조정되면 살까요?’이다.

그렇지만 집 가격이 진짜로 내려가면 매수할 거라면서, 작년 초부터 집을 사라고 했을 때는 왜 사지 않았는지를 궁금해한다.

상급지 집 가격이 떨어질 경우, 자신의 하급지 집 가격도 영향을 받을 것이고, 부동산 하락장은 공급량이 동시에 많이 공급될 때 발생한다.

그런데 재건축이나 재개발 같은 구도심 개발이 동시 다발적으로 많이 진행될 가능성은 낮다는 점을 강조하고 있다.원문 스크립트 보기대출 규제로 집 가격이 내려간다는 말이 많죠. 그럼 지금 집 사야 할까요, 집 가격이 내려간 다음에 사야 할까요? 오늘 제가 명쾌한 정답을 알려드리도록 할게요. 안녕하세요, 흑수 해신 혁신입니다. 형님들, 사는 게 정말 녹록지 않으시죠? 참, 먹고 사는 게 뭔지. 그래도 본인만 힘든 거 아니에요. 다들 힘들어요. 그러니까 힘들어도 하루하루 버티면 언젠가 좋은 날이 오니깐요. 킵고잉 해보자고요. 오늘은 제가 요즘 내 집 마련과 관련한 최대 고민에 대해서 명쾌한 답을 드릴 거니깐요. 끝까지 영상 봐주시면 정말 많은 도움이 되실 거예요. 요즘 제게 상담받는 분들이 가장 많이 하시는 질문이 뭔지 아세요? 그건 바로 ‘대출 규제가 심해지는데, 좀 더 기다렸다가 집값 조정되면 살까요?’입니다. 그런데 형님들, 진짜예요. 진짜냐고? 진짜로 집 가격 내리면 사실 거예요. 그럼 왜 지금까지 안 사셨어요? 제가 작년 초부터 계속 집 사라고 할 때는 왜 안 사셨어요? 올해 5월까지 서울 폭등 전에 왜 집 안 사셨어요? 내 집이 안 팔려서 서울로 갈아타기를 못했다고요? 그럼 앞으로 조정장이 온다면, 그럼 상급지 집 가격도 떨어지는데요. 내 하급지 집 가격은 안 떨어지나요? 형님들, 제가 언제까지 집 가격이 오른다고 했죠? 공급량이 동시 다발적으로 많이 공급이 될 때까지 집 가격이 오른다고 했잖아요. 자, 여기서 조건이 두 가지였어요. 첫째는 동시 다발이고, 둘째는 만이에요. 즉, 여기저기서 많이 공급되어야 부동산 하락장이 오는 거예요. 그럼 재건축 재개발 같은 구도심 개발이 동시 다발적으로 많이 될 수 있나요? 절대 안 돼요. 그건 재건축 재개발 투자를 안 해 보신 분들이에요.2. 재건축과 재개발의 어려움과 필요성

재건축과 재개발이 원활해지지 않는데, 이는 노인 주거인들의 어려움이 크기 때문이다.

주 차 공간 부족 문제로 재건축을 하지만, 많은 할아버지와 할머니들은 운전 면허를 반납해야 하고 차량이 없는 상태에서 7년 동안 전원에서 생활해야 한다.

특히 70세 이상인 노인들에게 30년 넘게 살던 집을 떠나는 건 쉽지 않은 결정이다.

더 큰 문제는 추가 분담금을 마련해야 하는 상황이다; 노후 준비가 되어 있지 않은 할머니, 할아버지들은 딱 집 한 채만 가진 경우가 많고, 어떻게 이러한 비용을 감당할 수 있을까?

또한, 기존 원주민들이 돌아오면 새로 공급되는 집의 수가 많지 않으며, 가구 수가 늘어난 경우에도 다수는 임대 가구일 뿐이다.원문 스크립트 보기재건축, 재개발이 생각대로 잘 되지가 않아요. 기존 집주인들이… 할아버지, 할머니 분들이 많단 말이에요. 재건축을 왜 하죠? 주차장이 지상에 있고 주차 공간이 부족해서 재건축하는 이유가 가장 큰 거예요. 그런데 노인분들은 운전 면허증을 반납해야 돼요. 차가 없다고요.. 그리고 재건축, 재개발하면 2주, 기간 2년, 철거 기간 1년, 공사 기간 4년 이렇게 7년 동안 다른 곳에서 전원에 살다가 다시 돌아와야 한다고요. 여러분이 7세라고 생각해 보세요. 내가 70살인데, 내가 30년 이상 살던 내 집을 떠나기가 쉽나요? 7년 월세 살다가 새 아파트로 돌아오는 게 쉬운 일인가요? 그런데 더 큰 문제는 뭔지 아세요? 추가 분담금을 내야 한다는 거예요. 노후 준비는 안 되었는데, 딱 집 한 채 가진 노인분들이 많아요. 그런데 무슨 돈으로 추가 분담금을 내나요? 그러니 재건축, 재개발은 동시 다발적으로 많이 공급될 수가 없다는 거예요. 그리고 기존에 거주하던 원주민들이 다시 돌아와서 살잖아요. 기존 조합원들 가구 수를 빼면 새로 추가되는 집들이 많지가 않아요. 가구 수가 늘어난 것 중에서 다수는 또 임대 가구예요. 그러니까 동시 다발적으로 많이 새 아파트가 공급되어야만 집 가격이 하락하는데, 그럴 수 있는 건 정비 사업이 아니라 신도시 조성밖에 없다는 거예요. 그래서 제가 8월 26일에 3기 신도시와 택지의 위치와 규모에 대해서 자세히 말씀드린 거예요.3. ️🏘️3기 신도시 공급과 부동산 시장 전망

우리가 주목할 점은 1기 신도시의 재건축보다 3기 신도시의 공급이라는 것입니다.

부동산 하락장이 오면 1기 신도시 아파트들은 재건축이 멈추게 되고, 이주가 시작하지 않은 재건축 사업장들은 관리 처분 인가가 나도 사업이 진행되지 않습니다.

그러나 3기 신도시는 하락장이 와도 지속적으로 공급을 하며, LH가 부채를 낮추기 위해 아파트 부지를 매각하고 있습니다.

하락장에서는 내수 경기가 침체되지만, 이는 결국 신도시를 위한 철도와 도로 건설로 이어지며, 결국 수도권 부동산 가격에 영향을 미칩니다.

결과적으로 3기 신도시 주변에서 집값이 급등하면, 서울 집값도 큰 폭으로 하락할 가능성이 있습니다.원문 스크립트 보기그래서 저희가 주목해서 봐야 할 건 1기 신도시의 재건축이 아니라 3기 신도시의 공급이에요. 다음 하락장이 오면요. 1기 신도시 아파트들은 재건축하다가 바로 멈춰 버려요. 재건축 사업 진행을 더 이상 못 해요. 어차피 이주가 시작하지 않은 재건축 사업장들은 관리 처부 인가가 났어도 하락장이 오면 재건축 사업이 멈춰 버린다고 기본적으로. 재건축, 재개발은 가격이 오르는 상승장에서만 가능한 거예요. 그런데 3기 신도시는 하락장이 와도, 분양이 잘 안 돼도 조금씩 꾸역꾸역 공급을 해요. LH가 빚내서 토지 보상하고, 택지 기반 조성까지 다 했는데, 그걸 빈 땅으로 방치하지 않는다고요. 하락장이 오면 조성한 아파트 부지를 싸게라도 건설사들에게 매각을 해야지 어마어마한 LH 부채를 조금이라도 낮출 수가 있는 거예요. 부동산 하락장이 오면 건설 경기가 안 좋아서 내수 침체가 되잖아요.. 내수 경기가 침체되면 현대 경제 체제에서는 뭘 하죠? 국채 발행해 돈 조달해서 철도 만들고, 도로 만들고, 각종 토목 공사를 하죠. 새롭게 공사하는 그 철도와 도로는 당연히 신도시를 지나가게 만들습니다. 안 그러면 신도시 분양이 안 되니까요. 그리고 철도와 도로에 예비 타당성을 통과시키려면 신도시에 증가될 인구들을 포함시켜야 철도의 예비 타당성도 통과되죠. 그렇게 빚 잔뜩 내서 지하철도 깔고 도로도 만들어서 고용을 창출시키는 거예요. 그래서 3기 신도시가 동시 다발적으로 많이 입주하면, 부동산 하락장이 오는데요. 부동산 하락장이 와도 3기 신도시와 택지에서 아파트 공급이 계속 돼요. 그러면 수도권 부동산 가격은 개박살이 나는 거예요. 3기 신도시 인근 경기도, 인천이 먼저 개박살이 나면 서울도 박살 나는 거예요. 오히려 가격이 너무 많이 오른 서울 집 가격이 가장 많이 떨어져요. 지금 서울 집 가격에서 더 이상 집값이 오르지 않으면 3기 신도시 주변의 하락폭이 크지 않고 미미할 거예요. 그런데 3기 신도시는 왜 조성한다고 했죠? 집이 부족하니까요. 그럼 집이 당장 부족하니까 집 가격이 지금 가격에서 폭등을 한다고요. 지금 집 가격 오른 건 오른. 그것도 아니라고요. 여기서 더 오른다고요? 26년, 27년 수도권 공급량 보세요. 서울은 물론이고요, 경기, 인천에 공급량도 적어요. 전세 가격 어떡할 거냐고요? 그럼 미친 전세가 하면서 전세 가격이 폭등할 것이고요. 그 전세금 주면서 전세 살 바에 집 사는 게 낫다고 하면서 너도 나도 집을 수경 매수할 거예요. 그렇게 매매가가 폭등해도 그걸 지금 정부가 모를까요? 지금 정부는 시장 주의자들이 해결 방법은 단 하나밖에 없는 거 잘 알아요.4. 집값 안정화 위한 공급 확대와 규제 문제

집값을 안정시키는 유일한 방법은 공급량을 늘리는 것이다.

하지만 지금 높은 공사비로 인해 건설사들이 수익을 내기 어려워 공급이 원활하지 않다.

정부는 아파트 미분양이 발생할 경우 이를 매입하는 대책을 세우고 있지만, 실거주 수요가 아닌 다주택자의 구매가 필요하다.

그러나 다주택자들에 대한 규제가 남아 있어 정부는 대출 규제를 통해 급한 불을 끌려 하고, 이로 인해 전세 수요가 증가하며 전세 가격이 오르게 된다.

결국, 가격은 공급 부족 상황에서 계속 하락하는데, 경기가 침체되면 자산 가격이 영속적으로 영향을 받을 수 있다고 경고하고 있다.원문 스크립트 보기집값 잡는 유일한 방법이 뭐죠? 네, 공급량을 늘리는 거예요. 그런데 지금 높아진 공사비로 건설사들이 수지 타산이 안 나오니까 공급이 제대로 되고 있지 않잖아요. 그래서 8팔 대책에서 정부가 아파트 미분양 나면 정부가 건설사로부터 미분양 아파트를 매입해 준다는 거잖아요. 공급이 잘 되려면 실 거주 수요가 아니라 다주택자들이 집을 사 줘야 돼요.. 그러면 다주택자들의 각종 규제를 없애야 하는데요, 다주택자들의 규제들이 아직도 많이 남아 있어요. 그러니까 지금 정부는 뻔히 알아요. 기존 집 가격이 올라야 분양가가 오르고, 분양가가 올라야지 공급을 늘릴 수가 있어요. 그런데 서울 집값이 너무 오르니까 정부는 일단 급한 불이라도 끄려고 하는 거예요. 그래서 나온 게 대출 규제예요. 대출 규제하면 효과는 나타나요. 집 살 때 대출해서 사야 하는데 대출을 못 하게 하니까 집 매수 수요를 줄여버리는 것이죠. 그럼 집 사려다 안 산 사람은 전세를 얻어야 해요. 그럼 전세 수요가 늘어요. 그럼 전세 가격이 오르고요. 그럼 전세가율이 높아지니 매매가가 결국 올라요. 그러니까 공급 부족일 때는 어떠한 규제도 먹히지가 않고요, 반대로 공급이 많을 때는 어떠한 부양책도 먹히지가 않아요. 가격은 계속 하락하는 거예요. 흑수저 의신, 저는 이미 미국은 경기 침체로 들어갔다고 보고 있거든요. 그 말은 전 세계가 경기 침체로 들어갔다는 거죠. 코로나 때 금리를 빨리 올리지 않아서 자산 가격이 폭등했듯이, 이번에는 금리를 빨리 내리지 않아서 경기 침체가 올 수 있다는 거죠. 그래서 제가 이전 영상들에서 미국 주식은 고평가 구간이고 한국 수도권 부동산은 저평가 구간이니 현재는 주식보다 수도권 부동산에 투자할 때라고 했잖아요. 경기 침체가 오면 부동산 가격은 안 떨어지냐고요? 그래서 주식과 부동산이 다른 거라고 제가 여러 번 말씀드렸습니다. 집은 필수적이고, 주식처럼 안 가지고 있어도 아무 지장이 없는 투자 자산이 아니에요. 집은 의식주 중에 하나이고 필수재이면서 투자재입니다.5. 🏡경기 침체와 집값의 관계

공급이 부족할 때는 경기 침체가 오더라도 집 가격은 떨어지지 않는다.

경기가 안 좋으면 금리가 내려가고 유동성이 늘어나는데, 이 유동성은 안전 자산인 부동산으로 흘러간다.

강력한 경기 침체가 오지 않는 이상 집 가격이 하락하지 않으며, 공급량이 부족할 때는 어떤 방법으로도 집값을 잡을 수 없다.

정부와 정치인들은 이러한 상황을 알고 있으며, 규제책을 압박할 수밖에 없는 상황에 놓여 있다.

현재 경기 침체가 시작되었고, 금리 조정을 통해 연착륙을 해야 하며, 실수요자에게 대출을 허용하지 않으면 시장이 왜곡된다.원문 스크립트 보기그러니까 공급이 부족할 때는 경기 침체가 온다고 해도 집 가격이 떨어지지 않아요. 경기가 안 좋으면 금리를 내리고 유동성이 늘어나게 돼요. 그 유동성은 안전 자산인 부동산으로 들어가고요. 그러니까 경기 침체가 매우 강력하게 오지 않는 이상 집 가격은 떨어지지 않아요. 다시 말씀드립니다. 경기 침체가 왔다고 해서 집 가격이 내려가지 않습니다. 경기 침체가 강력하게 와야지만 집 가격이 내려갑니다.. 그러니까 경기 침체라고 해서 내 집 하나 팔아버리면 벼화 거지가 될 수 있는 거예요. 그래서 공급량이 부족할 때는 어떠한 방법을 써도 집값을 잡을 수가 없는 거예요. 그걸 지금 정부가 알아요. 우리 맨날 정부 욕하잖아요. 왜 그따구 하냐고 맨날 욕하잖아요. 그런데 행정고시 패스해서 일하고 있는 고위 공무원들이 똑똑해요. 그 사람들 바보가 아니라고요. 그런데 고시 패스한 공무원들도 어차피 정치인들이 하라는 대로 할 수밖에 없는 상황입니다. 신세아, 그래서 공급은 부족하지, 국민들은 정치인들에게 집값 잡으라고 하지. 그럼 정치인들이 공무원들에게 규제책을 내놓으라고 압박을 할 수밖에 없는 거예요. 그러니까 경기 침체는 이미 시작되었고요, 빨리 선제적으로 유럽처럼 우리나라도 금리를 조정해야 경착륙을 피하고 연착륙할 수 있는 거예요. 그런데 집값 때문에 금리 인하를 못 하니, 오죽하면 한국 은행장이 정부에게 집값 좀 어떻게 해 달라고 말한 거잖아요. 대출 규제에서 집값 상승을 일단 막았다고 칠게요. 그럼 대출 규제를 언제까지 할 수 있나요? 조달 금리는 점점 내려가는데 가상 금리를 계속 올릴 수는 없는 거예요. 실수요자 대출까지 막는다고 이복현 금감원장이 엄청 욕먹었잖아요. 그러니까 금감원장이 은행들 보고 실수요자들에게 대출해 주라고 하잖아요. 내가 대출해서 집 사겠다는데 집 못 사게 하는 건 공산주의적이죠. 지금 정부는 시장주의자들이랬잖아요. 본인이 시장주의자인데 대출을 기대하는 스스로도 기가 막힐 거란 말이에요. 그럼 원래 상승해야 하는 집 가격이 눌려 있어요.6. ️📉대출 규제 속에서 집 구매의 기회

현재 공급이 부족한 상황에서는 집 가격이 그대로 오르게 되어 있어 대출 규제로 인한 조정이 없다면 기회가 된다.

매수자들이 겁을 내고 관망하는 현재, 집주인들은 상급지로의 이사를 위해 호가를 잘 내리지 않기 때문에 기회가 생길 수 있다.

대출 규제가 시행되면 과잉 유동성을 피할 수 있어 집 가격의 거품을 줄이는 효과가 있으며, 이는 다주택자에게도 나쁘지 않다.

그렇기 때문에, 급매물이 나올 확률이 높아져 파는 물건을 잘 찾아야 하며, 지금 같은 시점에 현장을 다녀보는 것이 중요하다.

따라서 집 구매를 고민하는 분들은 가격이 떨어지기를 기다리지 말고 지금 급매물을 사는 것이 좋다.원문 스크립트 보기그럼 뻔하죠, 눌린 만큼 그대로 가격이 다시 오르게 되어 있어요. 그러니까 지금처럼 공급이 부족할 때는 집 가격을 막을 방법이 강력한 경기 침체말고는 없는 거예요. 그런데 대출 규제에서 순간적인 조정이 만약 온다면, 그 조정 기간이 얼마나 길겠죠? 이제 추석 지나면 이사철이잖아요. 매매 성수기가 온다고요. 그러니까 오히려 대출 규제 때문에 매수 대기자들이 쫄아서 못 사는 지금이 기회라고 원래는 매도 물건이 별로 없어서 여러 매수자들이 사려고 하니 가격이 폭등했던 거잖아요.. 그런데 지금은 매수자들이 쫄아서 관망하고 있잖아요. 그럼 이때가 기회죠. 집주인들은 보통 상급지로 갈아타려고 매도하는 경우가 많아요. 그래서 생각보다 집 호가를 안 내려요. 대출 규제로 집 가격이 내려갔나 하고 부동산 현장에 가보신 분들은 어땠어요? 호가가 안 내려가더라고요. 집주인들이 직전 실거래가보다 가격을 안 낮춘다고, 본인이 이 집을 팔아서 빚을 더해서 상급지로 이사 가야 하는데 싸게 팔 수가 없는 거죠. 그러니까 조정장이 오더라도 살짝 오를 것이고요. 생각보다 수요가 많은 아파트의 가격은 잘 안 떨어져요. 오히려 금리가 인하가 되어서 대출 규제로 눌려 있던 수요가 갑자기 터질 수도 있어요. 다주택자 분들은 대출 규제가 싫으시죠? 그런데 대출 규제하는 게 다주택자 분들한테도 나쁜 게 아니에요. 대출 규제가 안 하면 유동성이 계속 부동산 시장에 들어가잖아요. 그럼 거품이 끼고요. 그 거품이 터지면 다주택자들이 가장 많이 타격을 받잖아요. 그러니까 이렇게 정부가 대출 규제도 하고 스트레스 DSR 시행하는 게 집 가격의 거품을 덜 끼게 하는 거예요. 저도 다주택을 갖고 있지만요, 저는 정부가 대출 규제하고 부동산 규제하는 것들이 좋다고 생각해요. 어차피 눌렸던 가격이 그 이상으로 오르니까 좋다고 말하는 게 아니고요. 이렇게 규제책을 펼치면 공급량이 줄어든다고, 저 같은 다주택자들이 가장 무서워하는 게 뭔지 아세요? 저 같은 다주택자들은 공급량이 늘어나는 걸 가장 무서워해요. 제가 집 가격을 잡는 유일한 방법이 공급량을 늘리는 거라고 했잖아요. 공급량을 늘리면 집 가격은 잡혀요. 근데 정부가 각종 부동산 규제나 금융 규제를 하면 공급량이 줄어들어요. 그럼 상승장이 오히려 길어진다고. 그런데 정부가 대출 규제를 하는데 왜 무주택자 분들이 좋아하는지 정말 이해가 안 돼요. 대출 규제를 하면 다주택자들이 좋아해야 하는 거라고요. 이게 자본주의 부동산의 생태계인데, 6월, 7월, 8월 생각해 보세요. 서울 급매물을 잡을 수 있었나요? 금매 자체가 없었죠.. 그런데 이렇게 대출 규제에서 매수자들이 쫄면, 어쩔 수 없이 매물로 나오는 금매를 잡을 기회가 나에게 온다고요. 시세는 생각보다 안 빠져도, 급매물이 나길 확률이 높아진다고요. 집 가격이 조정되니, 조금 있다가 집 사야 하는지 고민되시는 분들은요, 집 가격 떨어질 때까지 기다릴 게 아니라 지금 급매물을 매수하세요. 그러니까 지금 같은 때 현장을 더 많이 다녀야죠. 부동산 소장님께 얼굴 한번 더 비친 사람이 급매를 잡는 거잖아요. 그러니까 형님들, 제게 대출 규제로 앞으로 조정장이 온다는데 집 사요, 말아요?라고 더 이상 묻기 있기없기.7. 아파트 건설 과정과 소요 시간

아파트 짓는 데는 대략 4년이 걸리고, 오늘부터 공사를 시작한다고 해도 아직 땅 작업이 필요하다.

신도시를 만들기 위해선 먼저 지구 지정 및 지구 계획 수립, 그리고 토지 보상 등이 선행되어야 한다.

이 과정에서 땅주인들과의 갈등이 발생하며, 장사하시는 분들에게도 보상을 해줘야 하고, 원주민 이주도 필요하다.

모든 준비 작업이 끝나면 토목공사를 시작하고, 기반 시설 및 도로를 설치한 뒤에야 건설사들에게 매각할 수 있다.

이 모든 과정이 원활하게 진행되더라도 최소 8년이 걸리며, 각 단계에서 여러 잡음과 변수가 발생할 수 있다.원문 스크립트 보기수저의 신 아파트 짓기 대단한 건 이제 4년이 걸려요. 그럼 오늘부터 짓는다고 볼게요. 오늘부터 짓습니다 하고 땅을 시작해야 4년이라고. 그런데 신도시 땅에 오늘부터 바로 아파트 공사 시작할 수 있어요? 못 하죠. 신도시 만들려면 지구 지정 해야죠. 그다음 지구 계획 수립해야 하고, 땅 주인들에게 토지 보상해 줘야죠. 그럼 땅주인들이 일단 들어 누어서 대모하죠. 그럼 장사하시는 분들은 보상을 해 줘야죠. 땅 위에 지장물도 보상해 줘야죠. 원주민들 이주 시켜야죠. 그제서야 토목공사 시작하는 거예요. 딱 밑에 전기, 통신, 소방 같은 기반 시설들 넣어야 하고요. 상하수도 시설도 넣고요, 도로도 만들어야 해요. 그다음 필지별로 건설사들에게 매각해야죠. 그제서야 건설사들이 아파트 분양하면서 아파트 짓기 시작하는 거예요. 위 과정이 빨라야 8년 걸려요. 각 단계마다 잡음이 끊이지가 않아요. 땅 주인들이 들어. 누르면 보상 가격을 올려 줘야 하잖아요. 땅 밑에 기반 시설을 매립하는 게 또 얼마나 비싸나요? 땅 파는 데 생각지도 않은 화강암이 나온다니까요. 좀만 더 파면 상수도를 매립할 수 있는데, 단단한 화강암 나오면 돌아버립니다.8. 3기 신도시 아파트 분양과 투자 전략

3기 신도시 분양가가 8억원이 될 것으로 예상되며, 입지가 좋은 곳에 준신축 이상의 아파트를 매수하는 것이 좋다.

같은 신도시 내에서도 아파트 가격 차이가 큰데, 저렴한 아파트를 매수하기 보다는 기존의 역세권 아파트를 선택하는 것이 낫다.

분양권 투자보다 기존 아파트를 장기 보유하는 것이 세금 면에서도 더 유리하며, 복잡한 투자 방식을 피하는 것이 좋다.

세금적으로도 기존 아파트를 사서 장기 보유하는 것이 가장 효율적이며, 정부의 대출 규제로 조정장이 올 수 있으나, 수요가 많은 아파트의 가격은 크게 하락하지 않을 것이라 예상된다.원문 스크립트 보기공사비와 인건비, 각종 안전 환경 규정들은 얼마나 많이 추가가 되었나요? 그러니까 3기 신도시 분양가가 8억원 될 거예요. 그래서 제가 8억에 분양받을 거면, 입지 좋은 곳에 준신축 이상의 아파트를 매수하시면 돼요. 동탄 2신도시 동탄역 롯데캐의 전용이 16억이에요.. 그런데 동탄 2신도시 동탄파크 한양 수자인의 전용은 5억 초반이에요. 동탄 2신도시 반도 유보라 차의 전용 84도 5억 초반이에요. 같은 신도시 안에서도 아파트 가격이 세 배 차이 난다고요. 그러니까 3기 신도시 안에서도 역세권 아파트를 분양 못 받을 바에는, 기존에 입지 좋은 역세권 아파트를 8억에 매수하시는 게 낫다고요. 참고로 저 분양권 박사로서 분양권 투자도 정말 많이 해 봤어요. 물론 제 메인 투자는 재개발, 재건축이었는데, 제가 재개발, 재건축 하지 말라고 하잖아요. 분양권 투자보다 기존 아파트를 하라고 하잖아요. 제가 다 해 봤다니까요. 저도 재개발, 재건축 투자하면 돈 많이 버는 줄 알았어요. 그런데 아니에요. 세금적인 면에서도 재건축, 재개발 같은 정비 사업이나 분양권 같은 것보다 기존에 다 지어진 아파트를 사서 장기 보유하는 게 세금도 가장 적게 내는 방법이에요. 그러니까 복잡하게 재건축, 재개발, 분양권 투자하지 마시고요. 기존 수요 많은 아파트를 사서 장기 보유하세요. 그럼 비가세요. 하나 더 사서 일시적 이익을 보고 비가스 하면 더 좋고요. 흑수 의신 하겠습니다. 정부의 대출 규제로 인하여. 조정장이 올 수 있습니다. 하지만 우리가 사고 싶어하는 수요가 많은 아파트들은 생각보다 가격이 내려가지 않을 겁니다. 가격이 내려가도 살짝 내려가다 말 것이고, 그 기간이 길 수가 없습니다.9. ️📈아파트 공급 부족과 매수 기회

공급 부족 시 나타나는 규제는 아파트 공급량을 줄이고, 결과적으로 아파트 가격을 증가시킵니다.

현재 대출 규제로 인해 매수자들이 위축되어 있을 때가 오히려 좋은 매수를 할 수 있는 기회입니다.

특히 3기 신도시가 입주하기 전까지는 가격이 상승할 확률이 높으므로 지금이 매수의 적기입니다.

작년 유튜브를 시작하면서 가격 조정이 있을 때 좋은 매물을 찾을 수 있다고 강조했습니다.

부지런히 현장을 돌아다니며 급매를 매수하길 권장하며, 투자 공부를 열심히 하라고도 언급했습니다.